Управление наемными домами

Управление наемным домом осуществляется с учетом положений частей 1-1.2, 15 и 16 статьи 161 ЖК РФ. Управление наемным домом может осуществлять:

  1. федеральный орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 91.2 ЖК РФ (управомоченный наймодатель);
  2. управляющая организация, в случае если собственником наемного дома принято решение о том, что управление таким домом осуществляется управляющей организацией, в соответствии с частями 2.3, 9 и 10.1 статьи 161 ЖК РФ.

Решение собственника наемного дома о выборе способа управления наемным домом или выборе управляющей организации оформляется в соответствии с частью 1 статьи 45 ЖК РФ

Приказом Минстроя России от 08.05.2020 года утвержден Порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, который определяет систему правоотношений в сфере публичного управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, осуществляемого федеральными органами государственной власти, уполномоченными ими организациями или управляющими организациями.

Решение собственника наемного дома о выборе способа управления наемным домом или выборе управляющей организации оформляется в соответствии с частью 1 статьи 45 ЖК РФ, а также с учетом принятого решения утверждается приказом собственника наемного дома и подлежит направлению в органы государственного жилищного надзора в течение 10 календарных дней с момента его принятия, а также размещению на официальном сайте собственника наемного дома.

Способ управления наемным домом, изменение договора управления многоквартирным домом могут быть изменены решением собственника наемного дома в любое время в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Управление наемным домом управляющей организацией

В случае принятия собственником наемного дома решения об управлении наемным домом управляющей организацией, выбор управляющей организации, а также заключение договора управления в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса осуществляется с соблюдением требований статьи 24 Федерального закона от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». При этом наймодатель обеспечивает передачу технической документации на наемный дом и иных связанных с управлением таким домом документов управляющей организации в соответствии с требованиями, предусмотренными разделом V «Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования» Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 года № 416.

Управляющая организация несёт ответственность перед собственником наемного дома или управомоченным им наймодателем за оказание всех услуг и (или) выполнение работ в соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса.

Управление наемным домом наймодателем или управомоченным наймодателем

Выполнение работ по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту помещений общего пользования в наемном доме обеспечивается наймодателем или управомоченным наймодателем самостоятельно либо путем заключения соответствующих договоров с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, с соблюдением требований статьи 24 Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Наймодатель или управомоченный наймодатель обеспечивает предоставление нанимателям в наемном доме коммунальных услуг путем заключения в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации соответствующих договоров с организациями, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставку твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации), заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления наемным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме.

Управление наемным домом наймодателем или управомоченным наймодателем обеспечивается с соблюдением стандартов, установленных разделом II «Стандарты управления многоквартирным домом» Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, в том числе путем:

  • хранения технической документации на наемный дом и иных связанных с управлением таким домом документов;
  • сбора, обновления и хранения информации о нанимателях жилых помещений в наемном доме, включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
  • осуществления мероприятий, направленных на снижение объема используемых в наемном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;
  • осуществления контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту помещений общего пользования в наемном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документального оформления приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;
  • ведения претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту помещений общего пользования в наемном доме, а также в отношении нанимателей жилых помещений, не исполнивших обязанность по внесению платы, предусмотренной соответствующим договором, в том числе по оплате коммунальных услуг;
  • приема и рассмотрения заявок, предложений и обращений нанимателей жилых помещений в наемном доме; обращений о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушений при расчете размера платы за коммунальные услуги, проведения проверки фактов, изложенных в них, устранения выявленных нарушений и направления информации о результатах рассмотрения обращений;
  • предоставления ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информации, необходимой для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в наемном доме;
  • начисления обязательных платежей, предусмотренных договорами найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорами найма жилых помещений, в том числе связанных с оплатой коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
  • оформления платежных документов и их направления нанимателям жилых помещений в наемном доме;
  • организации деятельности аварийно-диспетчерской службы в наемном доме, в том числе путем заключения соответствующего договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, в соответствии с требованиями, предусмотренными разделом IV «Осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания» Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.